La loi Carrez a été créée le 18 décembre 1996 (loi nᵒ 96-1107) pour améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Dans ses principes et dans son application, la loi Carrez définit le calcul de la superficie privative nécessaire à la vente d’un lot d’une fraction de lot qui est situé dans un immeuble en copropriété. Elle se révèle utile lorsqu’il y a vente de bien immobilier en obligeant le propriétaire à établir et communiquer à l’acquéreur lors de la vente la superficie du bien en question. Les agences immobilières connaissent bien le sujet puisque cette superficie « loi Carrez » est nécessaire en cas de vente dès lors que le bien appartient à un immeuble en copropriété et que sa surface est d’au moins huit mètres carré. Il nous faut préciser ici que la loi Carrez ne s’applique pas aux maisons individuelles mais seulement aux appartements, locaux commerciaux et professionnels et maisons en copropriété. Elle n’entre pas non plus en jeu dans les conclusions de ventes de biens vendus en achat sur plan pour lesquels la législation est différente.

En pratique, le vendeur d’un bien soumis à la loi Carrez doit faire figurer la superficie de la partie privative sur différents éléments comme :

  • Les promesses unilatérales de vente et d’achat ;
  • Un compromis de vente ;
  • Un contrat de location-cession / de location-vente d’un bien immobilier ;
  • Une vente en viager

Le 25 mars 2009, la loi Boutin est venue ajouter une obligation supplémentaire pour un propriétaire bailleur : Ce dernier a l’obligation également de mentionner sur le bail de location la surface habitable du logement loué dans le cadre d’une résidence principale que cette dernière soit meublée ou non. La petite distinction est dans les termes puisque, contrairement à la loi Carrez, la loi dite Boutin évoque la « surface habitable » et non la « superficie privative », rendant ainsi le calcul de superficie différent.

Comment calculer la superficie privative loi Carrez d’un bien immobilier ?

Pour bien comprendre ce qu’il faut entendre par « superficie privative », il faut se tourner vers la loi Carrez. On prend ainsi la partie privative d’un lot ou d’une fraction dans un immeuble de copropriété auquel on établit la superficie des planchers des locaux et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escaliers, les embrasures de portes et fenêtres, les gaines. Dans ce calcul qu’il convient de demander de réaliser par une entreprise de diagnostic immobilier, il ne faut pas prendre en compte les planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieur à un mètre quatre-vingts et, comme évoqué plus haut, les fractions de lots inférieures à huit mètres carrés.

Attention, si recourir à un diagnostiqueur immobilier n’est pas obligatoire, cela est en revanche parfaitement recommandé pour les raisons de responsabilité. Ce dernier, expert dans son sujet, utilisera pour la réalisation de ce diagnostic un télémètre laser pour avoir une précision optimale des relevés. L’utilisation d’un logiciel de calcul permet d’établir avec précision la superficie privative et c’est assurément un confort pour tout propriétaire souhaitant vendre son bien immobilier en copropriété.

Validité de l’attestation et cas de litiges

La personne en charge du diagnostic immobilier est responsable de son attestation. La durée de validité est illimitée en pratique mais ne l’est plus dès lors que vous avez effectué des travaux sur votre bien immobilier modifiant la surface. En pratique, et si l’on peut se fier le plus souvent à la plupart des attestations délivrées, il vaut mieux réaliser ce diagnostic à chaque vente pour éviter les litiges. En effet, si l’attestation ne correspond pas à la réalité observable, un acquéreur aura par exemple la possibilité d’intenter une action en nullité par la suite, au plus tard un mois après l’acte de vente.

Toutefois, il nous faut préciser également que la loi tolère une marge d’erreur concernant la loi Carrez. Celle-ci est de 5% au bénéfice du vendeur mais certains logements sont assez complexes à diagnostiquer, dans les métropoles comme Lille ou en région parisienne, rendant la possibilité d’une marge plus grande possible si vous ne faites pas appel à un professionnel.